郑州2022年上半年商业地产发展如何 租赁市场逐步回暖

近期，银泰入驻郑州北龙湖商业区域，为郑州商业地产圈，带来一股新鲜血液，刷屏了郑州商业人的朋友圈。如今2022年已过大半，郑州的商业上半年市场状况如何，未来又将有哪些变化与发展呢？近日，CBRE世邦魏理仕发布郑州2022年上半年商业地产市场半年报（以下称报告），针对一些关键数据，及对于郑州商业地产市场最新发展状况与趋势，业内人士进行了分析和解读。

【优质写字楼市场】

二季度较一季度上升近两倍租赁市场逐步回暖

报告中提到，2022年上半年，高铁站东广场正商国际中心入市，为市场带来约8万平方米新增供应，推动郑州优质甲级写字楼市场存量上升至443.6万平方米。上半年郑州优质写字楼主要成交集中在二季度，吸纳量明显，较一季度上升近两倍，市场租金较去年下半年保持平稳。

从客户成交类别看，上半年本地内资客户占据市场成交主导地位，细分类别涵盖了医药、房地产相关、新能源等行业。金融行业中以保险公司的新租需求为主导，且承租面积以300平方米到800平方米的较大面积区间为主，承租能力较强。

未来市场供应仍集中于龙湖金融岛片区及高铁站东广场，预计在2023年~2025年将对市场需求形成较强的虹吸效应。优质写字楼市场将持续面临更多的机遇与挑战，甲级写字楼租金稳中有升，灵活多元化的租赁策略常态化，优质楼宇出租率回暖明显。主力客户仍将集中在金融、科技研发及基建相关行业。

对此现象，CBRE郑州顾问及交易服务部办公楼负责人曲皓琳表示：“上半年砥砺前行，下半年踵事增华。随着政府对招商引资力度的逐渐增强，越来越多的产业类客户布局郑州，相信将为未来郑州的产业动能开辟新的篇章，随着金融岛片区主力客户的进驻及片区的成熟度提升，其有望成为未来租赁市场的又一核心区域。”

【优质零售物业市场】

空置率环比上升核心商圈优质商业项目稳中有升

据报告显示，2022上半年郑州零售物业市场未录得新增优质商业供应，次级、近郊商圈空置率环比上升，市场进入新一轮“洗牌期”。但核心商圈优质商业项目仍稳中有升，并围绕中长期发展目标进一步夯实此前制定的招商运营调整策略。丹尼斯大卫城在今年上半年迎来了全面升级，法国奢侈品牌爱马仕于第一季度在此开出了河南首店，LVMH、Kering、Richemont三大国际奢侈品集团与丹尼斯大卫城也进一步展开深度合作，旗下多个品牌首店于二季度末围挡。

与此同时，上半年华润万象生活进一步加大在郑投资，与中原区人民政府、豫能控股就“郑州热电厂”城市更新项目签订合作协议；龙湖商业、银泰集团也纷纷落子郑州，以轻资产输出或物业整租的形式布局。

需求方面，全国性连锁餐饮品牌上半年在郑州的拓店速度有所放缓，趋于观望态势，但本地品牌仍选择积极拓展，包括白石的深夜食堂、辣物烧烤酒场、虎丫炒鸡、姐弟俩土豆粉等本地原创品牌仍在积极渗透各个商圈。

在今年上半年继续加大在郑州市场的拓展开店。包括智己、自游家、路特斯、阿维塔、沙龙、SMART等在内的多家造车新势力品牌启动了在郑州的首轮布局。同时包括特斯拉、蔚来、理想、岚图、比亚迪等品牌也持续扩大在郑州的市场布局。

【优质零售物业市场】

郑州未来18~24个月将迎来逾百万平方米新增优质供应

展望未来，郑州未来18~24个月市场预计将迎来逾百万平方米新增优质供应。其中，高新区作为以产促城的典范，也将在今年下半年迎来区域内首个单体超10万平方米的大型购物中心。而郑东新区高铁站及北龙湖板块也将陆续迎来新增优质商业。

CBRE郑州分公司副总经理兼顾问及交易服务部商业董事张桐表示：“放眼未来，得益于‘郑州十四五规划和2035年远景目标纲要’及‘建设国际消费中心城市’等政策的持续发布，包括华润万象生活、万科印力、银泰集团、龙湖创智生活、万达集团在内的多家全国性商业运营商积极谋划和布局郑州市场，为市场转型和高质量发展奠定坚实基础。同时，围绕国际消费中心城市建设，郑州核心商圈的优质商业也将开启存量改造与品质提升‘双驱动’。”